4000万の家を買える人の年収は？資金計画と返済シミュレーション

「4000万円の家を買いたいけど、年収はいくら必要なの？」と不安に感じていませんか。結論から言うと、4000万円の家を無理なく購入できる年収の目安は約680万〜800万円です。

ただし年収だけで判断するのは危険です。頭金の額や返済期間、金利タイプによって月々の負担は大きく変わります。筆者は2025年に注文住宅を建てましたが、資金計画で最も重要だったのは「返済負担率」の考え方でした。

この記事では、4000万円の家に必要な年収を返済負担率と年収倍率の2つの視点で解説します。世帯年収別のシミュレーションや共働きの住宅ローン、年収が届かない場合の対策まで紹介するので、資金計画の参考にしてください。

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4000万の家を買える人の年収目安は680万〜800万円

4000万円の家に必要な年収を考えるとき、「年収倍率」と「返済負担率」の2つの指標が基本になります。それぞれの観点から適正年収を見ていきましょう。

年収倍率から見た目安は570万〜800万円

年収倍率とは、住宅価格が年収の何倍かを示す指標です。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査によると、注文住宅購入者の年収倍率は全国平均で約6.9倍となっています。

ただし、無理のない返済を考えると年収の5〜7倍が適正とされています。4000万円に当てはめると以下のようになります。

年収670万円以上あれば年収倍率6倍以内に収まり、標準的な水準と言えます。ただし年収倍率だけでは生活費や教育費を考慮できないため、次に紹介する返済負担率と合わせて判断しましょう。

返済負担率から見た適正年収は680万〜800万円

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。一般的に返済負担率は20〜25%が適正とされています。金融機関の審査基準は30〜35%ですが、審査に通る水準と実際に無理なく返せる水準は異なります。

4000万円を金利1.0%・35年返済（元利均等・ボーナス払いなし）で借りた場合、月々の返済額は約11.3万円、年間で約135.5万円です。この返済額をもとに必要年収を計算すると、以下のようになります。

返済負担率20%で見ると年収678万円、年収倍率と合わせて総合的に判断すると、4000万円の家に適した年収は680万〜800万円がひとつの目安です。

最低ラインは年収500万〜550万円

金融機関の審査上は、年収500万円前後でも4000万円の住宅ローンを組める可能性があります。ただし返済負担率は約27%まで上昇し、生活に余裕がなくなるリスクが高まります。

年収500万円で4000万円のローンを組むと年収倍率は8倍です。子どもの教育費や車の維持費、将来の修繕費などを考えると、かなり厳しい水準と言わざるを得ません。頭金を多めに用意して借入額を減らすなど、工夫が必要です。

4000万の家の年収別シミュレーション

「自分の年収で4000万円の家は無理なく買えるのか」を具体的にイメージするために、世帯年収別の返済シミュレーションを見てみましょう。

以下の条件を前提にシミュレーションします。金利や返済期間は金融機関により異なるため、あくまで2026年時点の目安としてご覧ください。

世帯年収600万円の場合

返済負担率は約22.6%で適正範囲内です。ただし年収倍率は6.7倍とやや高めで、子どもの教育費がかかる時期は家計が厳しくなる可能性があります。頭金を300万〜500万円用意できると安心感が増します。

世帯年収700万円の場合

返済負担率は約19.4%で余裕のある水準です。年収倍率も5.7倍と適正範囲内に収まります。年収700万円は4000万円の家を無理なく購入できるバランスの良い年収帯と言えるでしょう。

世帯年収800万円の場合

返済負担率は約16.9%とかなり安全な水準です。年収倍率もちょうど5倍で理想的な範囲に収まります。教育費や老後資金の積み立てにも余裕を持てるでしょう。

世帯年収1,000万円の場合

返済負担率は約13.5%で非常に余裕があります。4000万円の家は「身の丈に合った買い物」と言える水準です。オプションや外構にも予算を回しやすくなります。

年収別シミュレーションまとめ

上記はフルローン（頭金なし）の場合です。頭金を入れれば借入額が減り、返済負担率も下がります。自分の年収で「やや注意」に該当する場合は、頭金を増やすか物件価格を見直すことを検討しましょう。

4000万の家を買うときの月々返済額はいくら？

4000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々いくら返すことになるのか。金利と返済期間のパターン別にまとめました。金利は金融機関や時期によって変わるため、2026年時点の目安としてご覧ください。

金利別の月々返済額

変動金利1.0%と固定金利のフラット35（3.29%）では、月々の返済額に約4.8万円の差が出ます。35年間で総額約2,000万円もの差になるため、金利タイプの選択は慎重に行いましょう。

返済期間別の月々返済額

返済期間を短くすると月々の負担は増えますが、総返済額は減ります。35年返済と25年返済では月々約3.8万円の差があります。年齢やライフプランに合わせて返済期間を決めることが大切です。

金利上昇リスクも考慮する

変動金利を選ぶ場合、将来の金利上昇リスクを織り込んでおくことが重要です。仮に金利が1.0%から1.8%に上昇すると、月々の返済額は約11.3万円から約12.8万円に増加します。

年間で約18.6万円、残り25年間で約466万円の負担増になります。変動金利で借りる場合は、金利が1%程度上昇しても返済できる余裕を持っておくと安心です。

4000万の家に必要な頭金・諸費用の目安

住宅ローンの借入額だけでなく、頭金や諸費用も含めた「総予算」で考えることが大切です。ここでは4000万円の家を買う場合に必要な自己資金の目安を解説します。

頭金の目安は物件価格の10〜20%

4000万円の家であれば、頭金の目安は400万〜800万円です。頭金を入れることで借入額が減り、月々の返済額や利息の総額を抑えられます。

頭金800万円を入れると月々の返済額は約9.0万円に下がり、年収500万円台でも無理なく返済できる水準になります。ただし頭金を入れすぎて手元資金がなくなるのも危険です。生活費の3〜6か月分は手元に残しておきましょう。

諸費用は物件価格の6〜10%が目安

住宅購入には物件価格以外にも諸費用がかかります。4000万円の家であれば、諸費用は約240万〜400万円が目安です。

注文住宅の場合は仲介手数料が不要ですが、地盤改良費や外構費が別途かかるケースが多いです。総予算＝物件価格＋諸費用（240万〜400万円）として考えましょう。

注文住宅の費用全体像について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

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共働きで4000万の家を買うときの住宅ローンの組み方

共働き世帯であれば、1人の年収では届かなくても世帯年収で4000万円の家を購入できる可能性があります。ここでは共働き世帯が住宅ローンを組む3つの方法を紹介します。

ペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組む方法です。例えば夫が2500万円、妻が1500万円のように分けて借り入れます。

夫婦ともに安定した収入がある場合に向いています。ただし一方が育休や退職で収入が減ると返済が厳しくなるリスクもあるため、将来のライフプランを踏まえて判断しましょう。

収入合算

収入合算とは、主債務者の収入に配偶者の収入を合算して審査を受ける方法です。ローン契約は1本で済むため手続きがシンプルです。

「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があり、連帯債務型であれば夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できます。フラット35は連帯債務型に対応しています。

単独ローン＋配偶者の収入は貯蓄に回す

片方の収入だけでローンを組み、もう片方の収入は貯蓄や教育費に充てる方法です。最もリスクが低い組み方で、一方が退職しても返済に影響しません。

年収700万円の方が単独で4000万円のローンを組めば、返済負担率は約19.4%と無理のない水準です。配偶者の収入は生活費の余裕分や頭金の積み立てに活用できます。

年収が足りないときの5つの対策

「4000万円の家が欲しいけど、年収が少し足りない」という場合に検討できる対策を紹介します。無理にローンを組むのではなく、現実的な解決策を考えましょう。

物件価格を見直す

最も効果的な対策は物件価格を下げることです。4000万円から3500万円に500万円下げるだけで、月々の返済額は約1.4万円減り、年間で約17万円の節約になります。

注文住宅であれば、間取りをコンパクトにする、設備のグレードを見直すなどの方法で建築費を抑えられます。予算オーバーの対処法については以下の記事で詳しく解説しています。

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頭金を増やす

頭金を多く用意すれば借入額が減り、年収が多少低くても返済負担率を抑えられます。親からの資金援助を受ける場合は、住宅取得等資金の贈与税非課税制度（省エネ住宅：最大1,000万円）を活用しましょう。

返済期間を延ばす

返済期間を30年から35年に延ばすと、月々の返済額を約1.6万円抑えられます。ただし総返済額は増えるため、繰り上げ返済の計画と合わせて検討しましょう。完済時の年齢が80歳を超えると審査が通りにくくなるため、借入時の年齢も重要です。

住宅ローン控除・補助金を活用する

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税と住民税から控除される制度です。4000万円のローンであれば、初年度は最大28万円程度の税額控除を受けられます。

また、省エネ性能の高い住宅であれば「子育てグリーン住宅支援事業」などの補助金を受けられる場合もあります。制度は年度によって変わるため、最新の情報を確認してください。

複数社を比較して建築費を抑える

注文住宅の場合、ハウスメーカーや工務店によって同じ条件でも数百万円の差が出ることがあります。最低でも3〜5社から見積もりを取り、価格と内容を比較することが大切です。

筆者も住友林業を含めて4社に足を運びましたが、複数社の打ち合わせは想像以上に時間がかかりました。一括見積もりサービスを使えば、自宅にいながら効率よく比較できます。

4000万円の家はどんな家が建てられる？

4000万円の予算があれば、どの程度の家が建てられるのか。建売住宅と注文住宅に分けて、実現できる広さやグレード感を解説します。

注文住宅（土地なし）の場合

すでに土地を持っている場合は、4000万円をすべて建物に充てられます。坪単価60万〜80万円のハウスメーカーであれば50〜65坪、坪単価80万〜100万円の中堅メーカーでも40〜50坪の家が建てられます。

4LDK・延床面積35〜40坪の家であれば、標準仕様に加えて一部こだわりのオプションも取り入れられるでしょう。ただし外構費用は別途かかるケースが多いため、建物本体は3,500万円程度に抑えて残りを外構に充てるプランも検討してください。

注文住宅（土地込み）の場合

土地の購入が必要な場合は、土地代と建物代のバランスがポイントになります。例えば土地1500万円＋建物2500万円、または土地1000万円＋建物3000万円といった配分です。

首都圏で土地込み4000万円の注文住宅は現実的に難しいですが、郊外や地方であれば十分に実現できます。地方では土地800万〜1200万円で取得でき、建物に2800万〜3200万円を充てれば30〜40坪の充実した家が建てられます。

建売住宅・マンションの場合

建売住宅であれば4000万円で首都圏近郊（埼玉・千葉・神奈川の郊外）の物件も選択肢に入ります。マンションの場合は首都圏では築年数のある中古物件が中心になりますが、地方の新築マンションであれば4000万円以内で購入できるケースもあります。

4000万の家を年収に合わせて無理なく買うためのポイント

4000万円の家を購入する際に、後悔しないために押さえておきたいポイントをまとめます。

返済負担率は手取りの25%以内に収める

金融機関の審査基準（年収の30〜35%）ではなく、手取り収入の25%以内を目安にしましょう。額面年収700万円の場合、手取りは約530万円です。手取りの25%は年間約133万円（月約11万円）で、4000万円・35年ローン（金利1.0%）の返済額（月11.3万円）とほぼ一致します。

ライフプラン全体で考える

住宅ローンの返済は35年間に及びます。その間に子どもの教育費（大学4年間で1人あたり500万〜1000万円）、車の買い替え、老後資金の積み立てなど大きな出費が重なります。

「今の年収で返せるか」だけでなく、「将来の支出増にも耐えられるか」を考えることが大切です。ファイナンシャルプランナーに相談してライフプラン表を作成するのも有効です。

ボーナス払いに頼りすぎない

ボーナス払いを併用すると月々の返済額を抑えられますが、ボーナスは景気や会社の業績に左右されます。減額やカットのリスクを考えると、ボーナス払いの割合は年間返済額の20%以下に抑えるのが安全です。

複数のハウスメーカーを比較する

同じ4000万円の予算でも、ハウスメーカーや工務店によって実現できる家の広さやグレードは大きく異なります。最低3〜5社から間取りプランと見積もりを取り、比較検討しましょう。

筆者は住友林業を含め4社を比較しました。タウンライフなどの一括見積もりサービスを使えば、自宅にいながら複数社のプランを効率よく集められます。

4000万の住宅ローンで注意すべきリスク

4000万円の住宅ローンを組む際に見落としがちなリスクを確認しておきましょう。事前に把握しておけば、対策を立てやすくなります。

変動金利の上昇リスク

2026年6月、日銀の政策金利は0.75%から1.00%に引き上げられ、主要銀行の変動金利もすでに0.95〜1.3%程度まで上昇しています。フラット35（35年固定）は年3.29%と、2018年の集計開始以来最高水準に達しました。数年前まで続いた歴史的な低金利局面はすでに終わり、今後も0.25%刻みの追加利上げが続く可能性があるため、変動金利で借りる場合は上昇リスクを前提に資金計画を立てましょう。

変動金利を選ぶ場合は、固定金利との差額分を毎月貯蓄に回し、金利上昇時の備えにしておくと安心です。

収入減少リスク

転職・病気・育休などで収入が減る可能性も考慮しましょう。特にペアローンで2人の収入を前提にした計画は、一方の収入減で返済が厳しくなるリスクがあります。

団体信用生命保険（団信）への加入はもちろん、就業不能保険や十分な預貯金の確保も検討してください。

維持費・修繕費の見落とし

住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税（年15万〜20万円程度）、火災保険、将来の修繕費（10〜15年ごとに100万〜200万円）も考慮が必要です。

月々の返済額に加えて、維持費として月2万〜3万円程度を見込んでおくと安心です。

4000万の家と年収に関するよくある質問

4000万円の家の購入を検討する方からよく寄せられる質問をまとめました。

4000万円の家を買うには年収いくら必要ですか？

年収680万〜800万円が無理のない購入の目安です。年収倍率5〜6倍、返済負担率20%以内に収まる水準が理想的です。ただし頭金の額や家族構成、金利タイプによっても変わるため、返済シミュレーションで確認しましょう。

年収500万円で4000万円のローンは組めますか？

金融機関の審査上は借り入れ可能なケースもありますが、返済負担率は約27%まで上昇し、年収倍率は8倍になります。生活にゆとりがなくなるリスクが高いため、頭金を多めに用意するか物件価格を見直すことをおすすめします。

4000万円の住宅ローンの月々返済額はいくらですか？

金利1.0%・35年返済の場合、月々約11.3万円です。金利1.3%なら約11.9万円、固定金利のフラット35（2026年8月時点で年3.29%）なら約16.1万円になります。金利や返済期間は金融機関により異なるため、複数の金融機関で試算を比較しましょう。

共働きで4000万円の家を買う場合、どのローンが良いですか？

ペアローン・収入合算・単独ローンの3つの選択肢があります。夫婦とも住宅ローン控除を受けたい場合はペアローンか連帯債務型の収入合算がおすすめです。ただしリスク分散を重視するなら、片方の単独ローンが安全です。

4000万円の予算で注文住宅は建てられますか？

土地を持っている場合は十分に建てられます。坪単価70万〜80万円のハウスメーカーなら、4LDK・35〜40坪の家が実現可能です。土地購入が必要な場合は地方や郊外であれば土地込みでも建てられますが、首都圏では難しい価格帯です。

4000万円の住宅ローンの返済が実際にきついのかどうかは、こちらの記事で詳しく解説しています。

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まとめ：4000万の家は年収680万〜800万円が目安

4000万円の家を無理なく購入するには、年収680万〜800万円が目安です。年収倍率5〜6倍・返済負担率20%以内を基準に考えると、家計に余裕を持った返済計画を立てられます。

年収が目安に届かない場合でも、頭金を増やす・物件価格を見直す・共働きでローンを組むなどの対策があります。大切なのは「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を基準に資金計画を立てることです。

注文住宅の場合はハウスメーカーによって同じ予算でも実現できる家が大きく異なります。まずは複数社の間取りプランと見積もりを比較して、自分の年収に合った家づくりの第一歩を踏み出しましょう。