注文住宅の相場は土地込みでいくら？地域別・年収別の総額目安を解説

「注文住宅を建てたいけど、土地も含めると相場はいくらになるの？」と気になっていませんか。土地から購入して注文住宅を建てる場合、総額は全国平均で約5,007万円が目安です。

ただし土地代は地域によって大きく変わるため、首都圏と地方では総額に1,000万円以上の差が出ます。筆者は2025年に住友林業で注文住宅を建てましたが、建物以外の外構費や諸費用も含めたリアルな費用感を実体験として持っています。

この記事では、注文住宅の相場を土地込みの総額でわかりやすく解説し、地域別・年収別の予算目安、土地と建物の予算配分、費用を抑えるコツまで紹介します。

注文住宅の相場は土地込みでいくら？全国平均と総額の内訳

まずは土地込みで注文住宅を建てる場合の全国平均と、その内訳を押さえておきましょう。総額の感覚をつかむことが、予算計画の第一歩になります。

土地込みの全国平均は約5,007万円

住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅（土地から購入して建てた人）の所要資金は全国平均で約5,007万円でした。前年度から100万円以上増え、調査開始以来はじめて5,000万円を超えています。

一方、すでに土地を持っている人が建物だけを建てる場合の建設費は、全国平均で約3,512万円です。土地の有無で総額が1,500万円ほど変わるため、「土地あり」「土地なし」のどちらに当てはまるかを最初に確認することが大切です。

総額の内訳は「建物7：土地3」が目安

土地込み約5,007万円の内訳は、建設費が約3,512万円、土地取得費が約1,495万円です。割合にすると建物が約7割、土地が約3割となり、これが全国平均の標準的なバランスになります。

項目	全国平均	割合
総額（所要資金）	約5,007万円	100%
建設費（建物）	約3,512万円	約70%
土地取得費	約1,495万円	約30%

建物の坪単価や費用の中身をさらに詳しく知りたい方は、注文住宅の相場（坪数別・地域別）もあわせてご覧ください。

「土地あり」と「土地なし」で相場はこう変わる

土地込みの相場を考えるうえで重要なのが、自分が「土地なし（これから購入）」か「土地あり（親の土地・相続など）」かという点です。両者では準備すべき総額がまったく異なります。

【地域別】土地込み注文住宅の相場一覧

土地込みの相場は、地域によって大きく変わります。建物の価格は全国で大きな差がない一方、土地代が地域差を生む最大の要因です。ここでは三大都市圏とその他地域の総額を比較します。

首都圏・近畿圏・東海圏・その他地域の総額比較

地域別の土地込み総額は次のとおりです。首都圏とその他地域では、総額に約1,400万円もの差があります。

地域	土地込み総額
首都圏	約5,680万円
近畿圏	約5,265万円
東海圏	約4,811万円
その他地域	約4,299万円
全国平均	約5,007万円

出典：住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」

首都圏は土地代の割合が高くなる

首都圏では総額に占める土地代の割合が約4割まで上がります。土地が高いぶん、同じ予算でも建物にかけられる金額が地方より少なくなる傾向があります。

そのため都市部では「土地の広さを抑える」「建物を総2階にする」など、限られた予算を効率よく配分する工夫が欠かせません。逆に地方では土地代を抑えやすいため、建物や外構にゆとりをもたせやすくなります。

土地の価格は同じ市区町村でも数百万円単位で変わります。総額を抑えたいなら、複数社に「土地探しを含めた資金計画」をまとめて相談するのが近道です。

「タウンライフ家づくり」なら、土地探しから建物の資金計画まで、複数のハウスメーカー・工務店にまとめて無料で相談できます。自分の予算で土地込みいくらの家が建つのか、具体的なプランで比較できます。

【年収別】土地込みで買える注文住宅の予算目安

「自分の年収だと土地込みでいくらの家が買えるの？」という疑問に答えるのが年収倍率の考え方です。ここでは年収別に無理のない予算の目安を整理します。

年収倍率とは？目安は年収の約7倍

年収倍率とは、住宅の総額が年収の何倍にあたるかを示す指標です。土地付き注文住宅の年収倍率は全国平均で約7倍台で、地域によって7.1〜7.9倍ほどになります。

たとえば年収600万円なら、600万円×7倍＝約4,200万円が一つの目安です。ただし年収倍率はあくまで全国の実績値なので、無理のない返済になるかは別途確認が必要です。

年収別・土地込み予算シミュレーション

返済負担率を年収の20〜25%以内、返済期間35年と想定した場合の予算目安は次のとおりです（金利や頭金により変動します）。

世帯年収	土地込み総額の目安	建てられる家のイメージ
400万円	約2,800〜3,300万円	郊外の土地＋ローコスト住宅
500万円	約3,500〜4,000万円	標準的な3LDK＋コンパクトな土地
600万円	約4,200〜4,800万円	大手も視野に入る平均的な家
700万円	約4,900〜5,500万円	全国平均クラス＋設備にこだわり
800万円以上	約5,500万円〜	都市部の土地＋ゆとりある建物

※上記は返済負担率25%以内を想定した目安です。実際の借入可能額は金利・他の借入・勤務先によって変わります。

無理のない返済額は「手取りの25%以内」

金融機関の審査では返済負担率30〜35%まで借りられることもありますが、教育費や車の維持費を考えると手取り収入の25%以内に抑えるのが安全です。

年収倍率は額面（総支給）で計算されることが多いため、手取りで考えると目安より少し控えめにするのが現実的です。土地込みで予算を組むときほど、返済額のシミュレーションは慎重に行いましょう。

土地込みの住宅ローン・頭金の目安

土地付き注文住宅では、借入金の全国平均は約3,840万円で、総額に占める借入の割合は約86%です。多くの人が総額の8割以上をローンでまかなっている計算になります。

頭金の全国平均は約412万円で、総額の約9%にあたります。土地込みで建てる場合は土地の手付金も必要になるため、頭金とは別に現金を準備しておくと資金計画に余裕が生まれます。

【価格帯別】土地込みで建てられる家のイメージ

土地込みの総額がどのくらいで、どんな家が建つのかを価格帯別に整理しました。全国平均は約5,007万円なので、4,000万円台が一つの基準になります。

土地込み3,000万円台で建てられる家

全国平均より抑えた価格帯です。土地代が比較的安い地方や郊外で、ローコスト住宅を組み合わせるケースが多くなります。建物はシンプルな形状にし、部屋数や設備を絞ることで実現できます。

首都圏ではこの価格帯で土地込みを実現するのは難しく、土地の広さや立地で妥協が必要になります。デザインを統一すれば、コストを抑えつつ洗練された印象に仕上げられます。

土地込み4,000万円台で建てられる家

全国平均に近い、最も標準的な価格帯です。ファミリー向けの4LDKや吹き抜けリビングなど、希望を反映しやすくなります。地方なら大手ハウスメーカーも視野に入ります。

土地と建物の予算配分を意識すれば、性能や間取りにこだわりつつ無理のない返済も両立しやすい価格帯といえます。

土地込み5,000万円台で建てられる家

全国平均以上で、首都圏の平均総額（約5,680万円）にも近い価格帯です。都市部の土地でもゆとりをもって建てられ、外構やデザインまでこだわった家づくりが可能になります。

大手ハウスメーカーの高性能住宅や、吹き抜け・大開口の窓といった大胆な間取りも実現しやすくなります。ハウスメーカー選びで迷う方は、ハウスメーカーおすすめランキングも参考にしてください。

土地込みの予算配分は「建物7：土地3」が基本

土地込みで予算を組むときに最も悩むのが、「土地と建物にいくらずつかけるか」という配分です。ここでは失敗しにくい予算配分の考え方を解説します。

理想は建物7：土地3、首都圏は6：4も

全国平均では建物約7割・土地約3割が標準的な配分です。建物に予算を多くかけられると、断熱性能や間取りの自由度が高まり、暮らしの満足度につながりやすくなります。

一方、首都圏など土地が高いエリアでは建物6：土地4の配分も一般的です。土地にお金がかかるぶん建物を抑える必要があるため、優先順位を明確にしておくことが大切です。

予算配分で先に決めるべきこと

配分を考えるときは、まず「土地に求める条件」と「建物に求める条件」のどちらを優先するかを決めます。通勤・学区を重視するなら土地、性能やデザインを重視するなら建物に比重を置きます。

土地込みの総額に含まれる費用の内訳

土地込みの総額は「土地代＋建物代」だけでは足りません。実際には付帯工事費や諸費用も加わります。見落とすと予算オーバーの原因になるため、内訳を理解しておきましょう。

本体工事費（総額の70〜80%）

建物そのものを建てる費用で、基礎・構造・内外装・標準設備などが含まれます。総額のうち最も大きな割合を占める部分です。坪単価で表示されるのは主にこの本体工事費です。

付帯工事費（総額の15〜20%）

地盤改良、給排水・ガスの引き込み、外構（駐車場・フェンス・庭）などの費用です。土地の状態によって金額が大きく変わり、地盤改良が必要だと数十万〜100万円以上かかることもあります。

とくに外構費は本体工事に含まれないことが多く、後から想定外の出費になりがちです。土地込みの予算には、外構費を別枠で確保しておくと安心です。

諸費用（総額の5〜10%）

登記費用、住宅ローン手数料、印紙税、火災保険、引っ越し代、家具・家電の購入費などです。現金で支払うケースが多いため、頭金とは別に手元資金として準備しておく必要があります。

【体験談】筆者が住友林業で建てたときの土地込みのリアルな費用感

ここからは、筆者が2025年に注文住宅を建てた実体験をもとに、土地込みで予算を考えるときに気をつけたいポイントをお伝えします。

外構費が想定以上にかかった

筆者は住友林業で建てましたが、最も「土地込みの総額」を意識したのが外構費でした。それほど凝ったデザインではなかったにもかかわらず、住友林業経由の外構見積もりは600万円を超えていました。

結局、外構は別の専門業者に依頼してコストを抑えましたが、本体価格だけで予算を組んでいたら大きく超過していたはずです。土地込みで考えるときは、外構を別枠で見ておくべきだと痛感しました。

大和ハウスの展示場は土地込み1億円超だった

筆者は住友林業・大和ハウス・パナソニックホームズ・ミサワホームの4社に実際に足を運びました。大和ハウスの展示場で見た家は、土地込みで1億円を超える価格で、正直に言って割高感がありました。

展示場の家はオプション満載のフルスペックなので、表示価格をそのまま相場と捉えると驚いてしまいます。土地込みの相場を正しくつかむには、自分の希望条件で複数社から見積もりを取るのが一番です。

複数社の総額比較は早めにやればよかった

4社をまわって感じたのは、ハウスメーカーが多すぎてどこを選べばいいか分からないということ、そして打ち合わせ回数が想像以上に多くて大変だったということです。

実は筆者は、複数社にまとめて間取りと見積もりを依頼できる「タウンライフ家づくり」を申し込みボタンの一歩手前まで検討していました。あのとき申し込んでいれば、土地込みの総額をもっと効率よく比較できたと今でも感じています。

土地込みの予算オーバーを防ぐ6つのコツ

土地込みで家づくりを進めると、土地と建物の両方で費用が膨らみ、予算オーバーになりがちです。ここでは総額を抑えるための具体的なコツを紹介します。

地盤改良が不要な土地を選ぶ

土地によっては地盤改良が必要になり、数十万〜100万円以上の追加費用が発生します。土地を選ぶ段階で地盤の状態を確認しておくと、想定外の出費を防げます。

複数社の土地込みプランを比較する

同じ希望条件でも、会社によって土地込みの総額は数百万円単位で変わります。1社だけで決めず、複数社のプランと見積もりを比較することが、結果的に最も大きな節約につながります。

「タウンライフ家づくり」なら、希望条件を入力するだけで複数社の間取りプラン・資金計画・土地提案を無料で受け取れます。土地込みの総額を比較したい方は、まず一括で取り寄せてみるのがおすすめです。

土地込みで後悔しないための土地探しのポイント

土地込みで注文住宅を建てるなら、土地探しの進め方も総額を左右します。建物だけ先に決めて土地探しに苦労するケースも多いため、両方をセットで考えることが大切です。

土地と建物はセットで考える

土地を先に決めてしまうと、建物の予算が足りなくなったり、希望の間取りが入らなかったりすることがあります。土地と建物の予算をセットで考えることで、総額のバランスが取りやすくなります。

土地探しの具体的な方法や注意点は、注文住宅の土地探しの進め方で詳しく解説しています。あわせて読むと、土地込みの計画がより立てやすくなります。

条件は優先順位をつけて絞る

立地・広さ・価格のすべてを満たす土地はなかなか見つかりません。通勤・学区・予算など、自分たちにとって譲れない条件に優先順位をつけて探すと、土地込みの総額もコントロールしやすくなります。

注文住宅の土地込み相場に関するよくある質問

最後に、注文住宅の土地込み相場についてよくある質問にお答えします。

注文住宅は土地込みで平均いくらですか？

2024年度フラット35利用者調査によると、土地付き注文住宅の全国平均は約5,007万円です。内訳は建設費が約3,512万円、土地取得費が約1,495万円となっています。

年収600万円だと土地込みでいくらの家が買えますか？

年収倍率7倍で計算すると約4,200万円が目安です。返済負担率を25%以内に抑えるなら、約4,200〜4,800万円程度が無理のない総額の目安になります。ただし金利や頭金によって変わります。

土地と建物の予算配分はどれくらいが目安ですか？

全国平均では建物7：土地3が標準的な配分です。首都圏など土地が高いエリアでは、建物6：土地4になることも珍しくありません。

土地込みの総額には外構費も含まれますか？

外構費は本体工事費に含まれないことが多く、付帯工事費として別枠になります。総額が想定オーバーになりやすい部分なので、土地込みの予算にあらかじめ外構費を確保しておくと安心です。

土地込みの相場を効率よく比較する方法はありますか？

複数のハウスメーカー・工務店にまとめて相談できる一括見積もりサービスの利用がおすすめです。「タウンライフ家づくり」なら、希望条件をもとに土地込みの資金計画や間取りプランを無料で受け取り、比較できます。

まとめ｜土地込みの総額を把握して後悔のない家づくりを

注文住宅の相場は土地込みで全国平均約5,007万円、内訳は建物約7割・土地約3割が目安です。ただし首都圏とその他地域では総額に1,400万円ほどの差があり、地域や年収によって適正な予算は変わります。

土地込みで考えるときは、外構費や諸費用などの別途費用を見落とさないことが、予算オーバーを防ぐ最大のポイントです。筆者自身、外構費の高さに驚いた経験から、総額で考える大切さを実感しています。

土地込みの総額をリアルに把握する一番の近道は、複数社のプランと見積もりを比較することです。「タウンライフ家づくり」なら、土地探しから資金計画まで無料でまとめて相談できます。後悔のない家づくりのために、まずは気軽に取り寄せてみてください。